导读：新一轮城镇化已经开启，各地对此都充满期待。在过去的城镇化过程中，部分地区由于规划和定位的不明晰，不少城市开发区产业同质化竞争严重，基础设施配套建设滞后，以及房地产的无序开发造成了如鄂尔多斯“鬼城”般失败的案例。有关专家认为，城镇化不能等同于房地产化，产业的培养和引领才应该是驱动城镇化的动力，产业地产可能是产业发展的“抓手”。

在传统的城镇化建设中，我们遭遇了一些难题，也走入了一些误区。3月16日，《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》正式公布，给城镇化道路指明了大方向。那么，新型城镇化是如何解决这些难题的，又是如何避免误区的？城镇化与房地产之间到底有怎样千丝万缕联系？山东作为中国第二人口大省，在新型城镇化建设中有哪些优势，又有哪些问题需要注意呢？带着这些问题，凤凰房产济南站采访了山东师范大学教授，房地产管理中心主任程道平。

以下是采访实录：

凤凰房产：去年的中央城镇化工作会议公报中有一句充满诗意的表述——“让城市融入大自然，让居民望得见山、看得见水、记得住乡愁。”这是否表明：“乡愁”如今已升格为中国城镇化大潮中的一个核心？对于“乡愁”您的解读是什么？

程道平：总书记的语言风格很朴实也很智慧，更接地气，我很欣赏，这句话主要是从城镇居民、城市人的角度提出来的。怎么理解“乡愁”？这是一个很有诗意，很值得联想和讨论的词汇。我理解的“乡愁”，意味着要以人为本，以人为中心，特别是在新型城镇化当中，这体现了富有人情味儿的一种导向，意味着要提供城乡互动交流的一种条件，而不是城乡分割的那种原来的二元结构，所以呢，就要导向城乡一体化发展，这是一个重要的价值导向。

“乡愁”能使新型城镇化锦上添花，它能使城市人提升生活的品味，但是要说它是核心，我认为它不是城镇化的核心问题，城镇化的核心应该是关注城市人，特别是新市民的生存和发展问题，也就是要提供生存的条件，创造发展的机会，这才是新型城镇化的核心。乡愁是锦上添花的一种情调和品味，侧重于精神平面。

两年前的新农村建设，有的地区就规划了要迁村并点，大量减少村庄，我当时就感到担忧，因为这样一来，在外地的一些人将来回家就找不着老家了。所以，乡愁是什么？我觉得乡愁是人们对乡村的一种眷恋，一种念想，或者是一种情感。当然，这种乡愁也不一定就是专指对自己的出生地或者家乡，也可以指自己后来不同的人生阶段所接触过的农村，比如说过去有知识青年下乡，那么他在那儿待过几年，就在那儿留下了乡愁，所以呢，也可以理解为，乡愁是伴随着城市文明的出现，从农业文明向城市文明转变的一种心灵体验，是对一方风土人情难以割舍的情怀。这其中有许多美好的记忆，当然也包含着一定的磨难在内，留下深刻的记忆都可以称之为乡愁。

也就是说，将来大多数人都成为城市人了，还要不要保留对乡村的一种情怀、情感？我认为是要的，这种乡愁体现了我们传统文化当中的一些人文精神，它是我们的精神财富，不应该完全被消灭。这种精神层面的情感，它需要有物质的载体，所以就要有乡村建设，还要保留乡村的风貌，城市要发展，乡村也需要发展，乡村既不能衰败，也不能随着新型城镇化的发展而被消灭。就我们的精神层面和文化层面的某一方面来说，乡愁是我们的根，要把根留住。

凤凰房产：在日前的山东城镇化工作会议中，姜异康指出,要抓住机遇,把城镇化作为推动经济文化强省建设的强大支撑，那么，我省大力推进新型城镇化建设，对于房地产行业的发展会带来哪些变化？这二者之间的关系是如何？

程道平：这是房地产业界也很关心的一个问题，我觉得最主要的影响是，它促使房地产开发投资将来呈现多元化发展。

传统的房地产开发主要集中在住宅地产、商业地产这样两个领域，将来呢，随着新型城镇化的发展，房地产的投资与开发必然应该有更广阔的领域，有更多样化的产品提供给社会，譬如说养老地产。养老地产，在几年之后会加快发展的步伐，因为随着老龄化社会的加速到来，老年人对生活方式的调整增加了对养老地产的需求，将来的养老就是要拉开层次，有高消费的层次，当然也有普通的低端消费的层次，低端层次有政府作保障，高端层次就由市场来决定，也就是高端养老地产的开发。很高兴，我们看到已经有了一些有益的探索，国内已经出现了，譬如说，会员制度假式的养老地产的开发，如果筹划得好的话，对市场还是很有吸引力的。

旅游地产的发展也会增加市场容量，人们闲暇的时间增多了，旅游休闲的消费就会增加，人们对生活品质的提高和对旅游休闲需求的增加，必然也将带来旅游地产需求的增加，像分时度假、度假式酒店，还有借助于旅游景区、旅游项目的开发所形成的景观住宅等等都可以归到旅游地产的范畴。另外，还有产业地产，就是把房地产的开发与其他相关产业有效地策划整合好，进行同步开发，这更能体现新型城镇化所要求的产城融合，它会非常受地方政府的欢迎，所以，产业地产在将来的新型城镇化发展中是非常需要的。

这些形式就体现了房地产发展的多元化。另外还要进一步促进房地产的创新，譬如说，我关注到，万通公司牵头，正在创新促进立体城市的开发，它很符合集约化用地的导向，因为我们国家是人多地少，城镇的发展特别需要节约用地，立体城市的容积率据说可以达到6，那就比原有的开发模式节约，集约用地效率提高好几倍，同时也能体现低碳、环保、就业、智慧城市这样的功能。现在他们在西安成都等地试点，如果搞得成功的话，对全国的新型城镇化的支持作用是很大的。

凤凰房产：现在城市房价高企并且无解，而社保医保支付水平较低以及统筹进展缓慢，不足以满足农民基本需求的时候，该如何把握好城镇化的节奏，不让强迫农民“上楼进城”的事件发生？

程道平：城镇化不是一个独立的现象，应该放在“新四化”同步推进当中来实现， “新四化”就是新型的工业化、城镇化、信息化和农业现代化。单纯追求城镇化的突飞猛进，是违背正常规律的，只有“新四化”都加快发展，才能够协调，这是一个根本点，也是新型城镇化区别于传统城镇化的新意所在。过去的城镇化发展没有强调这四个方面同步，想进入城市的农村人自发自由地选择，大城市吸引力大，所以选择去大城市的人多，小城镇吸引力小，就没有人去，这就导致小城镇发展很缓慢，城乡二元结构分割，形成很多弊端。反思这样一些问题，中央就就提出了新型城镇化。

在新型城镇化当中，四化协同推进，通过农业现代化，农村剩余劳动力被解放出来，他们可以发展更多的家庭农场、规模农业，提高农业的机械化程度，这样就使更多的人闲了，闲出来了，他们就有时间进入城镇寻找新的工作机会，这就使农村产生了向外推的推力。同时再通过发展工业化，使城镇创造更多的就业机会，一般来说，从事第二三产业比从事第一产业能够获得更多的回报，收入也高，所以城镇对农村转移人口能产生更大的吸引力，产生了拉力，一推一拉，就使得农村人口向城镇转移加快了步伐。在这个过程中，信息化又扮演了一个重要的角色，它对工业化、现代农业和城镇化都起到了一个提高效率的作用。通过信息化提高效率，这在过去作用不明显，但是从现在开始，它对将来的影响会越来越广泛。现在农业的发展需要更多地利用信息化，把本地的特色农产品通过网络宣传出去，电子商务也可以及时地将产品销售出去，这样一来，市场就会连接得更紧密。

如果真正协调好四化，中国的城镇化发展就会获得预期的成功，那将真正如美国专家所说，“21世纪世界的两大事件，一个是美国的高科技，一个是中国的城镇化”，如此，中国的民族振兴，国家的大国崛起就有望获得成功。

报道链接：http://jn.house.ifeng.com/loushi/detail_2014_04/15/2127506_0.shtml